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未来楼市发展方向看三因素

2019-08-13 11:45:14 来源:
未来楼市发展方向看三因素

1、货币贬值速度。在2016年前,M2每年以两位数增长,所以,过去十年,我们的实际通货膨胀率在7%以上,也就是说,差不多10年前的100W到今天,如果不做任何投资安排的话,差不多贬值掉一半,即50W左右。从2017年和2018年开始,M2增速大概降了20-30%,与之对应的货币贬值速度也下降2-3成。预计未来5年左右,通货膨胀率在6%上下,比此前低,但现金贬值压力仍大,货币超发速度还会以较高水平保持相当长时间,这是经济发展阶段所决定的。

2、土地财政替代率。从发达国家的经验来看,征收房产税不是为降房价而设置,主要是为土地财政逐步退出后的替代税种。目前除北、上、深等一线城市外,其他大部分城市仍以土地土地出让收入作为本级重要财政收入来源。2017年全国土地收入占地方平均财政收入比为24%,2018年土地收入高达6.5W亿,更是创新高。在可以预计的未来5-8年,绝大多数城市对土地收入的依赖不会出现明显缩减。即使房产税推出,相当长一段时间,也无法取代土地财税占地方税收的主导地位。

3、城市化人口量。从联合国发布的数据显示,到2030年,中国城市化率将达到70%,净新增城市人口约两亿,根据恒大研究院的数据分析,未来10年,这两亿人口中的80%将流向重要城市群和都市圈,剩下的20%散落在各个特色城市。从这个角度看,城市增量人口还会保持一定的水平。

 

未来楼市发展方向看三因素

 

对于2019年来说,到底还能不能买房呢?

 

从以上影响房价的主要因素分析看,未来各城市楼市、房价会继续出现分化,所以,对于抱着不同目的买房也不能一概而论,主要分3类区别对待:

(1)第一类,刚需购房者。刚需购房者那是没有选择的,即使你的工作、关系都在鹤岗,那也得买不是,有房才有家,也是你居住、子女上学等必需选择,自住买房是必须的。

(2)第二类,保值购房者。这类人群,主要是不想让手中的闲钱被超发的货币稀释掉,又没有在其他大城市购房的资格,不求买房产赚多少钱,首要的是能够与通胀平起平坐。笔者认为,只要是在三线以上城市,或者在大都市圈内的城市、包括卫星城、经济尚可的小县城和人口大县买房,跑通胀基本是没问题的。

(3)第三类,投资购房者。这类群体手中有不少可观的闲钱,而且也具备在大城市购房的资格,比如子女在大城市上大学,在很多城市是可以直接购房的。很显然,大城市的房产增值能力是最高的,目前国家规划的19个城市群中核心城市、省会城市以及部分强三线城市都是不错的选项。

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